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深圳新浪房产 发布时间:2019.03.16 10:35:37
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还记得2018年11月,那疯狂的沙井不眠夜么?

 

沙井华强城推售1240套房,当天去化超8成。第二晚,与华强城直线距离相差不到3公里的万科星城乘胜追击推售3337套u乐娱乐真实网站入口,当晚卖掉1000余套房。两家房企笑过之后,留下了一地高利率的殇。


一周时间内,华强城合作银行首套房房贷利率从上浮15%调整到10%,万科星城的业主傻眼了,闹上了售楼处、银行、开发商,最终都无法扭转上浮15%的事实。年后回来,各大银行利率逐步回调,目前四大行已明确可上浮5%。    

 

值得注意的是,这不仅仅是万科星城、华强城少数楼盘遇到的情况,几乎所有2018年四季度开盘的深圳楼盘,以及在这个时期内购买U乐登录的业主,都遇到同样的情况。据乐居,共涉及到深圳十余家楼盘,普遍存在利率从上浮15%到5%的调整。

 

那对于已经签买卖合同的购房者而言,到底没有申请下调的机会?答案是有,但分情况。



利率维权风波再起



华强城开盘两天后,首套房利率下调至上浮10%。知道此事的万科星城购房者们坐不住了。

 

2018年11月30日晚,一则以《反对万科星城楼盘u乐娱乐真实网址侵犯消费者自主选择权的号召书》为名的公开信在万科星城业主群传播开来。业主们开始连续三天到u乐娱乐真实网址展示中心讨要“说法”,购房者要求统一回调利率至10%。

 

陈业主跟乐居反应,“年前万科和银行告知差异化利率的执行政策,是按‘一盘一策’的执行标准。银行和万科代表说明,此利率政策为唯一执行政策,在万科星城不会变,如遇到变更上浮利率,万科星城的所有贷款客户均会进行调整。首批业主出于信任,在此情况下签署了贷款和房屋销售合同,维权结束。”

 

可令首批业主没想到的是之后一个月内,有不少的新购业主以首套利率上浮10%进行签约。直到2019年3月8日,万科星城首套房执行上浮5%政策,再次引发万科星城首批购房者的不满。认为该做法,“严重违法合同前的承诺,涉嫌诱导欺诈。”

 

业主们认为,万科和银行违背了之前“一盘一策”承诺,于是维权再起:


诉求:



1、我们不是无理取闹,利率下调是国家政策,我们也拥护。绝不是因为利率下降而不平衡,我们愿意看到利率下降,为其他来深工作者降低购房成本。



2、万科和银行违背了以前的“一盘一策”承诺,应该统一为首批业主调整利率。



3、取消万科限制业主自主选择申贷银行的权利。



4、严查违规放款。万科和银行违规操作,在合同未备案情况下直接放款。



业主质疑“一盘一策”合理性




目前,深圳首套房贷利率基本都从上浮10%下调至上浮5%,二套利率也多数调整至上浮10%,与去年上浮至15%相比,已出现10%的差距。市场首套房房贷利率从上浮15%到5%的变化,仅隔了3个月时间。

 

业主顾生说,“反正现在利率是降了。当初买万科星城都站在高岗上,心里还是非常不爽。当初买的时候万科销售和银行的领导都说‘一盘一策’,哪怕卖到最后一套也是上浮15%。结果现在现在降到上浮5%,既然一盘一策,为何现在又降?必须讨个合理的解释与处理。”

 

“如果不是因为说不会更改利率,我也不会买了。当初说好的是一盘一策,如今又以市场为准,谁能接受得了这样的落差?”张女士购买万科星城华府98平户型,总价约430万,贷款约290万。作为首批购房客户,已经开始交月供。“15%跟5%的利息一共差了近32万。”

 

张女士表示,知道有“转按”业务,打算三年满后转到老公所在地,香港那边银行做按揭,可以省下一大笔利息费用。

 

而去年12月购买了福田中洲湾的张先生,资料审批通过,还没放款。最开始签的合同利率15%,现在希望能协商回5%,但是所在银行态度明确无法更改,要么退房,要么继续履行合同,舍不得开盘购房折扣的张先生仍在犹豫中。

 

深圳各银行回应利率调整:有空间,有条件

 


针对“一盘一策”政策,万科星城合作银行表示,是指在同一时刻,每个盘的利率可以有区别,比如华强城上浮10%,万科星城上浮15%。

 

深圳万科方面表示,目前的坊间传闻“万科向前期签约的按揭客户承诺,贷款期间如遇银行按揭利率变更,客户的按揭利率均会跟随调整”并不属实。按揭利率是由各大银行根据市场情况自由定价,并非由开发商决定。且目前万科正积极跟银行作相关沟通,敦促银行及时向客户告知按揭申请的最新进展。

 

然而,即便开发商表态开放给其他银行,但实操起来还是有难度。乐居询问在场其他银行,均表示一般不会接受业主“跳单”这种行为。

 

值得注意的是,这不仅仅是万科星城、华强城少数楼盘遇到的情况,几乎所有2018年四季度开盘的深圳楼盘,如大族云峰、天汇城、中洲湾、玺园、钧濠MIXPARK等以及在这个时期内购买U乐登录的业主,都遇到同样调整利率的情况。据乐居,共涉及到深圳十余家楼盘,普遍存在利率从上浮15%到上浮5%的调整。

 

但在深圳众多楼盘中,一直维持上浮15%利率不变的u乐娱乐真实网址也有,如卓越中环、卓越弥敦道等。但也有如布吉在售某楼盘,利率从上浮20%下调了三次,直到如今的上浮5%。该开发商回应:一切按银行政策为准,由银行决定。

 

针对近期利率调整事件,购房者疑问众多。

 

乐居总结,主要是以下四种情况:已向银行提交资料,但贷款承诺函未出,利率还能调整吗?银行承诺函已出,还没收到放款通知,利率还能调整吗?已收到银行放款通知,但是还没正式交月供,利率还能调整吗?针对已放款已月供的情况,是否还有别的处理方法?

 

对于以上疑问,乐居走访了在深圳以股份制商业银行为代表的民生银行和招商银行;以国有股份制商业银行为代表的中国银行和农业银行;以城商行为代表的江苏银行,无论是u乐娱乐真实网站入口还是U乐登录的处理方案,得到的回复几乎一致。

 

针对第一种情况:已向银行提交资料,但贷款承诺函未出。

 

农业银行某分行业务经理表示,资料已经受理,已查客户征信,只要是在深圳的所有农业银行就不允许再受理一次。但如果分行不是查得特别严格,有出现过再受理一次的情况,曾存在打擦边球的案件。可根据特殊情况,特殊处理。

 

如果审查通过,贷款承诺函还没有下发,可以跟分行进行协商,不过分行的审查审批中心的一般不会同意。“但只要一天没放款,你就可以要求撤单,换银行,相当于提前还款的赔违约金即可。”农业银行某业务经理回应。

 

针对第一种情况只交了资料,还没出承诺函,中国银行某分行负责人表示,还要看提交的资料是在支行还是在分行。如果仍在支行,未递交到分行,可申请调整。

 

而江苏银行以及民生银行对于第一种情况态度更为明确,“只要接收到了客户的审批资料,以查客户征信时间为准,当时银行是什么利率就执行什么利率,无法更改。”

 

针对第二种情况:银行承诺函已出,还没收到放款通知。

 

中国银行某支行相关负责人表示,如果资料已经提交分行审核,承诺函已经发出,只要还没收到放款通知,还有可能跟分行进行沟通,走三级审批制度,尝试挽回。

 

针对第三、四种情况:已收到银行放款通知,还没交月供或已经交月供。

 

以放款通知下达为准,乐居走访的各家银行均表示无法更改利率。但是针对已经在交月供的客户而言,农业银行客户经理表示,可以按揭三年后再申请“同名转按业务“。但并非所有银行都有”同名跨行转按“业务,而且不同时间执行的业务类型也有差别,因此,需要购房者在做转按前找好有此业务的银行。

 


科普


什么是转按揭?



一位国有大行信贷部人士介绍,转按揭分为“买卖交易类”和“同名跨行类”。买卖交易类是指房屋由业主倒手卖给购房者,这所房子的贷款也转到购房者名下;同名跨行类则是指业主通过比较各银行房贷利率,可将贷款从高利率银行转到低利率银行,以节省还款利息。


这一业务曾在2005年与2016年非常流行。“有银行现在还是可以做同名跨行的转按揭,目标就是省利率。”广东华商律师事务所周争锋律师表示。

 

 律师:业主对“一盘一策”理解有误



广东华商律师事务所周争锋律师就此事件分析,“一盘一策”是针对同一时期开盘的楼盘,商业银行采取的不同楼盘差别化利率政策。这并非指单一楼盘、固定利率,无论以后市场如何变化银行失去调整的权利。具体利率的变化,可以随市场后续发展和国家信贷政策变化而变化。“一盘一策”是横向相对同一时期其他楼盘的比较,不是同一楼盘的比较。

 

对于在购房者质疑合作银行违规放款问题,周律师表示,严查预售合同没有备案就放贷的违规放款问题。事实上,预售合同备案是房地产登记机关的新政管理手段,一手期房的预售合同网签备案程序和银行何时放款没有必然的联系。

 

而针对放开准入银行的问题,在万科星城业主们第一次维权时,万科方面的回复是允许,但需要作相关的审查。但业主们去找低利率的银行合作,也没有银行愿意接受。

 

“银行与开发商间的合作,不是你要求准入,合作立马就可以开启。要跟银行签各种协议,各种审查,以及开发商资质的审批、付给各家银行保证金等。这个准入没有两三个月都下不来,而且市场几十家银行,一旦这种合作制度放开,是不是要给每家银行都准入,没有这样的合作模式,我们不会允许的。”龙华开发商徐先生表示。

   

某国有银行分行负责人表示,只要涉及利益,这个争论就不会停止。尤其在政策和利率调整期。购房者买房前,利率不是关注重点,房子才是,但一旦利率下降,心理自然就希望补偿,法律社会,以合同为准。而利率由政策和市场决定,一般情况下与房地产公司无太大关系。

 

事情走到这一步,似乎仍然没有让站在“高岗”上的购房者们舒服一些。可起码在不同贷款阶段的购房者都能找到各自的解决方案。但针对深圳这一利率风波事件,还远未消停。

 

事关,乐居独家获悉一条重要信息:

 

各位同事:按照人民银行自律机制要求,本次利率调整仅针对新申请房贷客户,已发放的房贷均不得进行利率调整。且不得受理因利率调整而变更受理银行的房贷业务。请各位做好对客户的解释工作。如有同业恶性竞争,请及时向分行反馈。



这条信息并非红头文件,只是人民银行的指导性意见。而在这指导性意见的后面还有两条关键的信息,被“有心人”在传播过程中遗漏掉:

 

一是,同一楼盘原则上是不能更换利率,

二是,同一时期所有银行执行同一利率。

 

对于新上车的购房者而言,幸好这只是指导性意见。

 


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